Раньше продавец договаривался с покупателем по поводу условного уменьшения цены на продаваемый участок, при этом существенная часть денег передавалась из рук в руки. Некоторые земли становились объектами спекуляции, их перепродавали за короткий период неоднократно. При этом НДФЛ не взимался (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) или же начислялся по минимуму, исходя из суммы сделки и срока владения имуществом.

Как на нововведения в Налоговый кодекс отреагировали участники сделок

Налоговый кодекс РФ

С учетом нового положения в законодательстве, если участок приобретен после 01.01.2016 г., продавцу уже не удастся скрыть от государства доход, так что однозначно придется платить налог. Ведь теперь он не сможет заявить, что не получил дохода, так как продал участок гораздо дешевле, чем купил. Сегодня учитывается кадастровая стоимость реализуемого участка, задействован коэффициент 0,7. То есть расчет ведется с учетом 70-ти процентов от официальной стоимости.

Государству выгодно назначение завышенной кадастровой стоимости недвижимости. Ведь если раньше налог 13% начислялся при продаже недвижимости, которой хозяин владел менее 3-х лет, или она оценивалась в 1 млн. руб. и выше (действовало положение о налоговом вычете), или же налог начислялся после вычета обозначенной в документах суммы, потраченной на приобретение участка, то теперь учитывается в основном кадастровая стоимость объекта продажи.

Даже если владелец ненужного ему участка желает оформить продажу земли, то потенциальный покупатель вряд ли пожелает заплатить слишком высокую цену. Выйдет так, что земля останется пустовать, а настоящий владелец будет продолжать выплаты обременительного для него налога. Конечно, в таких случаях потребуются советы профессионального юриста.

Повышение стоимости земли во всероссийских масштабах

Одной из статей поступления средств, что направляются в местные бюджеты не из центра, стал налог на землю, введенный для физлиц. Если раньше это была мизерная сумма, то за последний период она возросла очень значительно (закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г.).

Ставка земельного налога – 0,3 %, если участок предназначен:

  • для огородничества (садоводства) и не используется с целью коммерческого производства овощей;
  • для сельхоз производства.

Также эта ставка земельного налога коснется и членов ОСМД, но их выплаты зависят от квадратуры каждой отдельной квартиры. К тому же, чем больше этажей, тем меньше придется платить отдельным участникам. Остальные землевладельцы (кроме обладателей участков с инженерными коммуникациями) платят 1,5 % из расчета кадастровой стоимости. Ставка дифференцированная, зависящая как от разрешенного использования земли и ее категории, так и от региона.

Сейчас официальная стоимость земли сильно повысилась, приблизившись к рыночным показателям, а иной раз превышает их. Такое повышение в оценке каждого отдельного надела делает обладание им невыгодным. Поэтому законодатели растянули этот процесс на несколько лет, ежегодно увеличивая размер платы на 20 %. Последний этап повышения состоится в 2020 году.

Важно! Граждане, владеющие участками, повлиять на законодателей вряд ли смогут. Но есть возможность добиться снижения кадастровой стоимости участка. Иначе придется платить большие суммы или отказаться от права владения землей, продав ее или добившись передачи прежнему владельцу – муниципалитету, государству.

Что учитывается при определении кадастровой стоимости

Участникам сделки нужно рассчитать эту стоимость, причем с учетом факторов, выгодных именно им. Учитывая этот показатель, удастся снизить налоговые выплаты.

Кадастровая карта

Кадастровую стоимость (КС) готовящихся к реализации участков земли можно определить по кадастровому номеру. Присутствует отображение и на кадастровой карте. Государство учитывает:

  • рыночные цены;
  • параметры отдельных наделов;
  • акты муниципальных органов;
  • положения ЗК РФ.

Берется во внимание такой термин, как удельный показатель КС с учетом площади выделенного участка. По сути, УПКС означает кадастровую котировку объекта в пересчете на км. м всей территории надела. Расчет непростой, и эта стоимость обычно не совпадает с рыночной.

Вот факторы, учитывая которые, обосновывают официальную стоимость:

  1. Местонахождение участка (удаленность его от цивилизационных центров; окружение другими наделами)
  2. Рыночная стоимость. Учитывается, какие цены в этой области предлагаются за подобные наделы.
  3. Вид использования (назначения) надела.
  4. Качественные показатели надела — площадь, особенности расположения, форма, сроки регистрации.
  5. Инфраструктура в районе регистрации участка. Также экономическое, социальное развитие определенного района.
  6. Наличие инженерных коммуникаций – подведение воды, газа, канализации, подключение электричества.
  7. Если имеются постройки, их количество, разновидности, качество.

Все обозначенные выше показатели сопоставляются, так экономически обосновывается ценность конкретной территории, то есть ее кадастровая стоимость.

Оспаривание мирным способом кадастровой стоимости участка

Комиссия, собранная для пересмотра кадастровой стоимости, естественно, в сторону уменьшения, рассмотрит заявление в месячный срок после его подачи. Не позднее 7-дневного срока сведения о дате начала изучения дела поступают:

  • заявителю;
  • представителям органа местного самоуправления.

Членами комиссии принимается решение. В 5-дневный срок комиссия обязана уведомить о своем решении обе стороны конфликта. После изучения всех сведений, повлиявших на определение кадастровой стоимости, задействованные члены комиссии (они должны собраться в количестве свыше половины от изначально назначенного состава) могут принять такие решения:

  1. Прежние результаты определения кадастровой стоимости пересматриваются, учитываются обнаруженные ошибки.
  2. Заявленное требование отклоняется, так как изначальные данные оказались достоверными.

Но решение комиссии каждая из конфликтующих сторон может оспорить, обратившись в суд. Заявителем может быть оспорено не только само решение членов комиссии, но и отдельно результаты вычисления.

Как кадастровую стоимость участка снизить через суд

Заявителю нужно скрупулезно изучить положения гл. 25 КАС РФ. Во-первых, можно оспорить результаты непосредственно оценки стоимости недвижимости, а во-вторых, следует попытаться обжаловать несправедливое решение комиссии.

Суд

Вот в каких направлениях административный истец вправе жаловаться на несправедливость, подавая иск:

  1. Рыночная стоимость объекта установлена неверно.
  2. Выявлены недостоверные кадастровые сведения, что стали известны уже после оценки участка.
  3. Обнаружились технические просчеты, когда назначалась кадастровая стоимость.
  4. Члены комиссии Росреестра вынесли неправомерное решение или бездействовали.

Поначалу иск подается в суды автономных областей, городов федерального значения, областные, краевые, верховные отдельных республик (ст. 20 КАС РФ). В качестве админ. ответчика будут выступать:

  • Росреестр;
  • орган, занимавшийся утверждением предположительно неправильных оценочных результатов.

Срок для подачи иска – 5 лет после даты внесения в гос. кадастр недвижимости результатов, с которыми заявитель не согласен. При этом невозможно оспаривать изначально установленную оценку, если в государственном кадастре в настоящий момент уже указана измененная цифра (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

Если дело сложное, тогда рассматриваться оно будет максимум в 3-месячный период, но в стандартных ситуациях отводится 2 месяца на его изучение. В обязанность каждой стороны процесса входит самостоятельно искать доказательства правоты. Можно ходатайствовать, чтобы суд посодействовал в получении документов, если другого выхода нет (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

Если же имеются узаконенные сособственники (наличие долевой собственности), рассматривается кадастровая стоимость всего объекта. Другие совладельцы вправе высказать свои возражения, но требования, заявленные истцом, будут рассматриваться вне зависимости от этих показаний (п. 17 ПП ВС № 28 от 30.06.2015 г., касающееся вопросов оспаривания кадастровой стоимости в судах).

Каким может быть решение суда:

  1. Заявленные требования касательно пересмотра кадастровой стоимости судья удовлетворил. Тогда в резолютивной части своего решения представитель органа правосудия обозначит действительную кадастровую стоимость участка. Та новая цифра вносится в гос. кадастр недвижимости.
  2. В случае, если мнение заявителя окажется ошибочным, будет подтверждена прежняя стоимость.
  3. Истец, неудовлетворенный решением суда, вправе его обжаловать, подавая апелляцию и кассацию. Также гражданин может обратиться в надзорную инстанцию.
  4. Если срок, обозначенный для обращения в суд, будет пропущен, или же выяснится, что стороны не пытались договориться мирно, тогда иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 222 ГПК РФ).

В каких случаях необходимо инициировать пересмотр кадастровой стоимости

Не всегда добиваться уменьшения стоимости участка, назначенной официально, оказывается целесообразным занятием. Обозначенную сумму налога, которую хозяин участка желает снизить, иной раз проще заплатить, чем нести дополнительные траты на сбор доказательств. Завышение суммы налога судья хотя и признает, однако оно может оказаться незначительным.

К тому же придется привлечь профессионального оценщика, заказать у него проведение экспертизы и составление отчета. Оценщик обязан непременно состоять в СРО, чтобы его положительное заключение имело действительный вес, соответствовало истине и действующему законодательству. Придется потратить определенную сумму. Но такие обстоятельства, как значительное превышение кадастровой стоимости над рыночной (хотя бы на четверть) или обладание дорогим участком, указывают на целесообразность обращения в судебный орган.

Обязательно подаются:

  • исковое заявление;
  • заключение СРО;
  • отчет оценщика.

И все же представленная оценка – это еще не основание для незамедлительного пересмотра кадастровой стоимости. Следует обозначить, в чем именно заключено нарушение прав. То есть хозяину участка нужно указать, что от него требуют платить завышенную сумму налога. Здесь ответчиком по делу выступит Федеральная служба гос. регистрации (Федеральная палата).

Положительное решение суда станет означать, что платить налог меньшего размера заявитель будет уже за тот год, в котором он подавал заявление по поводу пересмотра официальной цены.

Суд обяжет ответчика, проигравшего дело, оплатить расходы на ведение процесса. Но чтобы выиграть дело, потребуется привлечь опытного юриста, которому известны все нюансы судопроизводства. Этот специалист досконально изучит проблему, проконсультирует клиента, обозначит перспективу дела. Тогда землевладельцу станет ясно, стоит ли добиваться снижения кадастровой стоимости, вкладывая в этот процесс определенную сумму.

Поделиться
Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Это может вас заинтересовать