Чтобы купить загородный участок, нужно тщательно проверить историю имущественных прав, а только потом отдавать деньги. Некорректно оформленные документы, в которых содержатся ошибки, могут стать причиной признания сделки недействительной.

Пакет документов на участок

Вне зависимости от того, кто является владельцем надела, его право собственности на землю должно быть подтверждено следующими документами:

  • свидетельством о праве собственности на земельный участок образца 1998 года, если надел приобретался до 2016 года включительно;
  • документами, на основании которых проходила сделка;
  • кадастровым паспортом;
  • межевым планом;
  • выпиской из кадастра;
  • выпиской ЕГРН.
Межевой план образец

Образец межевого плана

С 2016 года уже не выдаются документы ЕГРП и кадастровые паспорта. Сегодня эти бумаги заменила выписка ЕГРН, содержащая информацию о:

  • характеристиках объекта (кадастровых данных, оценочной стоимости, размерах);
  • форме собственности;
  • обременениях и арестах;
  • истории перехода прав;
  • собственниках.

При этом отсутствие свидетельства образца 1998 года, если объект оформлялся в собственность до 2016 года, не означает того, что заявитель не имеет прав на землю. В большинстве случаев его могут заменить Постановление районной администрации, Распоряжение муниципалитета и т.д.

Однако при наличии подобных бумаг продавцу придется заново регистрировать право на владение имуществом, а затем выходить на сделку с выпиской ЕГРН. При покупке загородного участка помимо выписки ЕГРН нужно попросить собственника предоставить правоустанавливающие документы на участок:

  • Государственный акт о предоставлении надела органами местного самоуправления (постановление совета депутатов; решение Исполкома об отводе определенного земельного надела для индивидуального жилищного строительства — документы выдавались до 1990 года, решение Совета народных депутатов о том, что участок переходит гражданину на праве пожизненного наследуемого владения);
  • акт о праве собственности на участок;
  • свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения;
  • свидетельство о праве бессрочного пользования наделом;
  • выписка из похозяйственной книги;
  • свидетельство о наследстве;
  • свидетельство о расторжении брака и выделении супружеских долей;
  • решение суда и т.д.

Точный перечень необходимых документов зависит от особенностей сделки, но ограничиваться исключительно выпиской ЕГРН нельзя. Выходить на сделку можно только после юридической проверки имущественных прав на землю.

Также для проведения купли-продажи объекта нужны документы, удостоверяющие личность собственника. Они должны быть предъявлены в оригинале.

Предоставление ксерокопий допустимо только при оформлении авансового соглашения, но на саму сделку продавец должен принести подлинники правоустанавливающих документов и свой паспорт. Если собственником надела является юридическое лицо, перед сделкой нужно ознакомиться с уставной документацией.

Также перед покупкой любой недвижимости следует проверять собственника (физическое или юридическое лицо) на банкротное и предбанкротное состояние. Если продавец после сделки подаст на банкротство, имущество, отчужденное им в последние 3 года, перейдет в общую долговую массу.

Его продадут с торгов, а вырученные средства разделят между всеми кредиторами. Чтобы этого не произошло, нужно проверить собственника на сайте ИФНС, в электронном реестре о банкротстве и через картотеку арбитражных дел.

Категории назначения земель

В соответствие с Земельным Кодексом (ЗК) РФ существует 7 основных категорий земель:

  • сельхозназначения;
  • населенных пунктов или поселений (ИЖС);
  • водного фонда;
  • лесного фонда;
  • особо охраняемые;
  • запаса;
  • промышленности и т.д.

Земельный кодекс РФ

Информация о земельной категории определенного участка содержится на сайте Росреестра. От категории земель зависит разрешенное использование участка с учетом целевого назначения и обременений, установленных законодательством РФ. Обычно для каждой категории земель существуют определенные виды разрешенного использования.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для садоводства, пашни, личного подсобного хозяйства или для строительства дачи. Участки ИЖС подходят для строительства индивидуального жилого дома и дальнейшей прописки в нем.

Для подробного ознакомления с этим вопросом рекомендуем прочитать статью: «Земли сельхозназначения»

На землях лесного фонда можно осуществлять заготовку древесины, вести охотничье хозяйство, заниматься геологическими исследованиями и т.д. Назначение земельных участков регламентируется ЗК РФ.

Участки некоторых категорий невозможно купить. На основании ст. №27 ЗК РФ и ст. №28 271-ФЗ нельзя приобрести:

  • земли, изъятые из оборота;
  • бывшие парковые территории;
  • земли, которые имеют особое значение для безопасности и обороноспособности государства;
  • земли лесного и водного фондов.

Правовой режим, применимый к наделу, можно изменить путем перевода участка из одной категории земель в другую. Эта процедура осуществляется по запросу собственников объекта и может сопровождаться следующими трудностями:

  • сбор дополнительных документов;
  • проведение новой оценки по кадастру;
  • официальное изменение разрешенного использования и т.д.

При переводе земель из одной категории в другую оформляется соответствующий акт, который действует бессрочно. В нем указывают основания для перевода, а также сведения о границах надела, площади и местоположении.

Коммуникации на участке

Подключение коммуникаций является одним из наиболее дорогостоящих этапов строительства, поэтому лучше покупать надел, к которому уже подведены электричество, вода и газ, а также решен вопрос с канализацией.

Проверка коммуникаций на участке

Поскольку при покупке «голого» участка трудно оценить их работоспособность, сначала инженерные коммуникации следует проверить по документам. Техническая проверка надела осуществляется для определения ограничений участка, возможности подключения к коммуникациям или присоединения к уличной сети.

Если участок приобретается в коттеджном поселке, нужно посмотреть на планировочный проект с ТУ, утвержденный местной администрацией. Этот документ представляет собой чертеж поселка с указанием водозаборных узлов, линий электропередач и пунктов, распределяющих газ.

На месте застройщик или поселковый муниципалитет должны предоставить документацию, на основании которой можно подводить коммуникации к самому участку. Если на участке нет городской воды, а весь поселок подключен к единой артезианской скважине, нужно проверить лицензию застройщика на нее.

Частная скважина должна иметь паспорт и лицензию. Оформление лицензии стоит дорого, поэтому некоторые застройщики игнорируют получение этого документа, но лучше приобретать участок там, где все коммуникации оформлены правильно.

При покупке участка в деревне наличие или отсутствие инженерных коммуникаций можно проверить только в местных коммунальных службах. Лучше выбрать один день и лично посетить:

  • Водоканал;
  • Энергосбыт;
  • отделение местного газового хозяйства.

Конечно, собственник объекта предоставит покупателю документы, подтверждающие наличие коммуникаций и договора с обслуживающими организациями, но перед сделкой лучше все проверить лично.

Как зарегистрировать право собственности на земельный участок

Сделки купли-продажи недвижимого имущества регламентируются ФЗ-122, Гражданским и Земельным Кодексами РФ. Договор о переходе прав собственности на землю должен быть заключен в письменном виде.

Нотариальное удостоверение договора необходимо при сделках с объектами юридических лиц, с долями участков и с недвижимостью несовершеннолетних и недееспособных граждан. Во всех остальных случаях подойдет простая письменная форма договора.

Между продавцом и покупателем надела заключается ДКП, в котором указываются:

  • реквизиты сторон;
  • технические характеристики участка;
  • дата и место проведения сделки (важно указывать город подписания, чтобы в случаях спорной ситуации судебные слушания проходили в этом же населенном пункте);
  • стоимость объекта;
  • порядок перечисления денег (наличными в день подписания, через аккредитив, банковскую ячейку и т.д.);
  • порядок передачи участка.

В договоре обязательно указывается ссылка на акт приема-передачи объекта, без которого сделка может считаться недействительной.

Подать документы на регистрацию можно в:

  • МФЦ;
  • территориальном отделении Росреестра;
  • через портал государственных услуг.

Проще всего действовать через сайт госуслуг, но все документы придется заверять квалифицированной электронной подписью. Если у участников сделки такой подписи нет, лучше обратиться в одно из отделений МФЦ. Причем можно обратиться в любой многофункциональный центр вне зависимости от того, где расположен участок.

В МФЦ можно записаться заранее и подойти к четко оговоренному времени. Сотрудник государственной организации поможет составить заявление и примет документы на регистрацию.

МФЦ

При этом должны присутствовать обе стороны сделки. Если кто-либо не может, то за него может подать документы доверенное лицо. Для этого надо заранее оформить доверенность у нотариуса.

Оплатить государственную пошлину можно прямо в МФЦ. Во всех центрах стоят специальные терминалы. Также к заявлению можно приложить погашенную квитанцию госпошлины из банка.

После приема бумаг сотрудник МФЦ выдает специальную выписку, в р части которой указан номер обращения. По нему можно отслеживать готовность документов через интернет. Услуга доступна круглосуточно.

Также человек может узнать статус заявки по телефону горячей линии Росреестра. В многофункциональных центрах некоторых городов доступно оповещение по смс. Эту возможность следует уточнять у оператора МФЦ.

Нужно ли платить налоги

Покупка земельного участка не является сделкой по получению налогооблагаемого дохода. Т.е. человек тратит деньги, а не получает их, поэтому может даже получить налоговый вычет за совершение этой сделки. Максимальный размер вычета составляет 260 т.р. Он предоставляется один раз в жизни, но может быть разделен на несколько объектов недвижимости.

Также после оформления земли в собственность владелец обязан оплачивать налог за недвижимое имущество. Его размер определяется кадастровой стоимостью участка. Платить налог новый собственник земли будет только в том случае, если решит продать участок в течение последующих 5 лет.

Важные вопросы по загородной недвижимости:

Поделиться
Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Это может вас заинтересовать